【焦って下げない】賃貸で空室が出たときにやること

空室は、起きるものだと思って持っています。

賃貸物件を持つうえで、いちばん怖かったのが空室でした。実際に持ってみると、起きること自体は避けられないと分かりました。問題は、それが長く続くかどうかです。

この記事に書くのは、退去の連絡が来てから次が決まるまでに何をしているかという話です。金額や物件の規模には触れません。手順と判断の部分だけを残します。

この記事は私の経験をまとめたものです。特定の投資を勧めるものではなく、個別の判断についてのご相談には応じられません。

退去の連絡が来てやること

まず動き出しの話からです。ここで時間を使うと、そのぶん空室が延びます。

退去前から募集を始めてもらう

退去の連絡が来たら、空く前から募集を出してもらいます。実際に空いてから動き始めると、そのぶん丸ごと遅れるでしょう。

借りる側も、すぐ入れる部屋だけを探しているわけではありません。引っ越しの予定が先にある人なら、まだ人が住んでいる部屋でも検討してくれます。

内見のしかたは、入居者の都合もあるので管理会社に任せています。写真と間取りで先に候補に入れてもらうだけでも、動き出しは早くなりました。

原状回復の見積もりを待つ

同時に、原状回復の見積もりが出てくるのを待ちます。何をどこまで直すかが決まらないと、出せる条件も決まりません。

ここは持ち主が判断するところです。直さないと決まらない状態なのか、そのままでも貸せるのか。

工事の費用と、空いたまま時間が延びることの重さを並べて考えます。直すほうが軽いなら、迷う必要はありません。

日程の見通しを持っておく

退去日、立会いの日、工事の日程。この3つが決まれば、いつから入居できるかが言えるようになります。

段階	やること
退去の連絡	募集を始めてもらう
立会い	原状回復の内容を決める
工事	入居できる日を確定する

家賃を下げるかの判断

空室が続くと、家賃を下げる話が出てきます。私が見ているのは、周辺の相場です。

感覚では決めない

決まらないから下げる、という決め方はしていません。決まらない理由が家賃とは限らないからです。

周りが同じような条件でいくら出しているのか。そこと比べて高いなら、下げる理由になります。

逆に相場と変わらないのに決まらないなら、原因は値段ではないということです。そこを確かめずに下げても、安くなっただけで終わってしまうでしょう。

ネットの物件サイトで見る

借りる側が見るのと同じ画面で確かめます。同じ地域、同じくらいの広さで、どんな条件が並んでいるか。

自分の物件がその中でどう見えるかは、ここを見れば分かります。条件だけでなく、写真や説明文も並んで比較されることになります。

管理会社に資料を出してもらう

もう1つが管理会社からの資料です。周辺で実際に決まった事例を見せてもらいます。

募集中の金額と、実際に決まった金額は違うことがあります。決まった実績のほうが、判断の材料としては確かでしょう。

募集で効いた2つ

家賃を触らずに変えられる部分もあります。実際に効いたのは、写真と時期でした。

写真を撮り直してもらう

物件サイトで最初に見られるのは写真です。ここが暗かったり枚数が少なかったりすると、内見まで進みません。

気になったときは、管理会社に撮り直しを頼みました。同じ部屋でも、写り方で印象がまったく変わります。

窓を開けて明るくする、片づいた状態で撮る、枚数を増やす。お金をかけずにできることが残っている場合がありました。

募集の時期を選ぶ

人が動く時期に出すほうが、当然ながら決まりやすくなります。1月から3月は進学や就職、転勤が重なる繁忙期です。

退去の時期がこのあたりなら、工事を急いで繁忙期に間に合わせる価値があります。出すのが少し遅れるだけで、見てもらえる人の数は変わってくるでしょう。

ただし空いたらすぐ出す

時期を待って募集を止めることはしていません。繁忙期まで何か月も空けておくより、出しておくほうがよいからです。

時期は選べるなら選ぶもので、待つためのものではないと考えています。

内見で見られるところ

写真で興味を持ってもらえたら、次は内見です。ここで見られるのは、使うときに毎日触る場所でした。

水回りの印象

キッチン、風呂、トイレ。ここが古びていると、ほかが整っていても決まりにくくなります。

限られた予算をどこに使うか迷ったときは、この3か所に寄せるようにしました。

部屋に入った瞬間

壁紙と床は、部屋に入った瞬間の印象を決めます。全面を張り替えるか、傷んだところだけで済ませるか。ここは毎回考えるところです。

写真との差をつくらない

写真がよすぎると、実物を見たときに落差が出ます。明るく撮るのと、実際と違う部屋に見せるのは別の話でしょう。

内見まで来てもらって断られるのは、写真で落とされるより惜しいところです。

空室が続くときの構え

それでも決まらない時期はあるものです。空室はある程度起きると思って持っています。

起きること自体は避けられない

人が入れ替わる以上、空く期間はどうしても出るでしょう。ゼロにすることを目標にすると、条件を下げ続けることになりかねません。

始める前に怖かったのは、空室が続いて返済ができなくなる形でした。そこまでの事態は起きていません。

焦って条件を下げない

一度下げた家賃は、簡単には戻せません。次の募集もその金額が基準になります。

決まらない理由が家賃なのか、それ以外なのか。そこを確かめないまま下げると、安くなっただけで終わります。

立地で選んだのが効いている

買うときに立地を最優先にしたのは、ここに効いてきます。需要がある場所なら、待てば決まる可能性が残るからです。

設備は後から変えられますが、場所は変えられません。空室が怖いなら、買う段階でそこを外さないことだと思っています。

空室のよくある質問

判断に迷いやすい点をまとめました。

空室はどれくらいで決まりますか

条件や時期によって変わります。同じ物件でも、繁忙期とそれ以外では動き方が違いました。期間を約束できるものではないので、ある程度は見込んでおいてください。

決まらないときは家賃を下げるべきですか

まず周辺の相場と比べてください。高くないのに決まらないなら、原因は別にあります。写真や設備、募集の出し方を先に見直すほうが順番としては正しいでしょう。

退去前から募集して問題ありませんか

私は管理会社にそうしてもらっています。入居中の内見をどうするかは物件や入居者の状況によるので、管理会社と相談してください。

会社員でも対応できますか

できています。やりとりはメールが中心で、判断するのは条件と工事の内容くらいです。現地に行かずに決められる場面がほとんどでした。

繁忙期を待ったほうがよいですか

待つ必要はありません。何か月も空けておくより、出しておくほうが機会は多くなります。退去の時期が選べる場合に、繁忙期へ寄せるという考え方です。

写真はどこまで気にするべきですか

最初に見られる部分なので、気にする価値はあります。暗い、少ない、何を写しているか分からない。このあたりが気になったら、撮り直しを頼んでよいでしょう。

管理会社に任せきりでいいですか

募集の実務は任せています。ただし条件を決めるのは持ち主です。提案をそのまま通すのではなく、相場を自分で見てから返事をするようにしています。

まとめ

空室が出たときにやっていることをまとめました。やることを決めておくと、焦らずに済みます。

修繕をどこまでやるかの判断は、別の記事に書きました。