【連絡が来ない】管理会社を変えた話｜手順と変わったこと

管理会社への不満は、ある日いきなり出てくるものではありません。

賃貸物件を所有しています。最初に任せた管理会社に不満を持ちながら、3年ほど我慢してから変えました。きっかけは大きな事故ではなく、連絡が遅いことと、報告が来ないことの積み重ねです。

この記事は「管理会社を変えましょう」と勧めるものではありません。変えるかどうかを判断する材料と、実際に変えたときの流れを残しておきます。同じところで止まっている人の参考になれば十分です。

管理会社を変えた理由

不満は2つだけでした。どちらも地味ですが、積み重なると効いてきます。

連絡が遅いと判断が止まる

問い合わせてから返事が来るまで、数日かかることがありました。急ぎでないときは構いません。

困るのは判断が必要なときです。修繕をするかどうか、入居条件を下げるかどうか。こちらが決めないと先に進まない場面で返事が来ないと、判断そのものが止まります。

待っている間に状況が変わることもあります。問い合わせの多い時期を逃すと、空室はそのまま次の月へ持ち越されました。

報告が来ないと状況が分からない

もう1つは報告です。募集の反響がどれくらいあるのか、内見が入ったのか。こちらから聞かないと出てきませんでした。

• 問い合わせの件数が分からない
• 内見があったかどうかが分からない
• 断られた理由が分からない
• 次に何をするのかが分からない

数字が出てこないと、家賃を下げるべきなのか、設備を入れるべきなのかを考えられません。判断の材料がないまま時間だけが過ぎていきます。

我慢していた3年間

それでもすぐには動きませんでした。理由は単純で、変えるのが面倒そうに見えたからです。

入居者への通知、敷金の引き継ぎ、契約書の作り直し。考えるだけで気が重くなり、「次に何かあったら考えよう」と先送りしていました。この先送りが3年続いています。

変えるか迷ったときの目安

変えるかどうかで迷っている人に、見ておくとよい点を3つ挙げます。私が後から「先に整理しておけばよかった」と思ったところです。

不満が人か会社かを分ける

まず切り分けたいのが、不満の原因が担当者なのか、会社の仕組みなのかという点です。

担当者が忙しすぎるだけなら、担当を替えてもらえば済みます。一方で、報告の仕組みがそもそもない会社は、担当を替えても変わりません。どちらなのかは、担当変更を一度頼んでみると分かります。

私は担当変更を試さずに会社ごと変えました。順番としては先に試すほうが手間は少ないはずです。

繁忙期を外して動く

賃貸の繁忙期は1月から3月に集中します。この時期に管理会社を変えると、募集が一番動く期間に引き継ぎが重なってしまいます。

急ぐ理由がなければ、繁忙期を外したほうが落ち着いて進められるでしょう。

1棟だけ試す選択肢

複数の物件を任せている場合、全部をまとめて移す必要はありません。1つだけ新しい会社に任せて、様子を見る方法もあります。

比べる相手ができると、良し悪しの判断がしやすくなります。私はまとめて変えたので、この方法は試していません。

新しい会社の探し方

探し方は特別なものではありませんでした。不動産投資のポータルサイトから問い合わせただけです。

楽待から問い合わせた

紹介をもらえる当てがなかったからです。同業の知り合いもいません。

使ったのは楽待です。投資用物件のポータルサイトですが、管理会社を探して問い合わせられるページがあります。物件のある地域で管理を受けている会社を絞り込み、そのまま連絡しました。特別なつてがなくても、連絡を取るところまでは誰でもできます。

最初に聞いたこと

問い合わせの段階で聞いたのは、不満に直結する点だけです。

• 募集の状況をどういう形で報告してくれるか
• どれくらいの頻度で連絡が来るか
• 問い合わせへの返事はどれくらいで来るか
• 管理料は何パーセントか
• 解約するときに何か条件があるか

物件の管理実績や会社の規模よりも、自分が困っていたことをそのまま聞くほうが判断しやすいと感じました。

3社から見積もりを取った

比べたのは3社です。問い合わせの段階で、それぞれから条件を出してもらいました。

見積もりで並べたのは次の2つでした。

• 管理料の率
• 客付けのときに払う仲介手数料

ただし決め手になったのは、どちらでもありません。最後に効いたのは、問い合わせへの返事の速さでした。やりとりの速さは、見積もりを取る過程でそのまま分かります。

変更の手順

実際の流れです。身構えていたほど大変ではありませんでした。

1. 新しい会社に問い合わせて条件を確認する
2. 今の会社に解約を伝える
3. 解約予告の期間を置く
4. 入居者へ管理会社が変わることを通知する
5. 敷金と契約書を引き継ぐ
6. 新しい会社との管理契約を結ぶ

解約予告の期間を確認する

最初に見るのは、いま結んでいる管理委託契約書です。解約を申し入れてから何か月後に終わるのかが書かれています。

ここを見落とすと、新しい会社との開始時期がずれます。契約書を探すところから始めるとよいでしょう。

入居者への通知と家賃の振込先

入居者には、管理会社と家賃の振込先が変わることを知らせます。通知そのものは新旧の会社が進めてくれました。

オーナー側で気をつけたいのは、切り替えの月に家賃が旧口座へ振り込まれる場合があることです。入金の確認は、切り替え直後の1〜2か月だけ丁寧に見ておくと安心できます。

敷金と契約書の引き継ぎ

預かっている敷金と、入居者ごとの契約書を新しい会社へ渡します。保証会社を使っている場合は、その扱いもあわせて確認が必要です。

変えて変わったこと

変えてから実感している変化を3つ書きます。どれも派手なものではありません。

空室が埋まるまでが早くなった

一番大きい変化はここです。募集を出してから決まるまでの期間が、以前より短くなりました。

何日短くなったかという記録は取っていません。感覚としての変化です。

理由は分かりやすく、募集の状況が見えるので、こちらの判断が早くなったからでしょう。反響が少ないと分かれば、条件を見直す相談ができます。

連絡の速さが変わった

問い合わせへの返事が、おおむね翌営業日には来るようになりました。待っている時間が減ると、判断を先送りしなくて済みます。

内容が同じでも、返ってくる速さだけで気持ちの負担がまったく違いました。

管理料は5%から4%へ

条件も下がりました。管理料は家賃に対して5%から4%になっています。

	変更前	変更後
管理料（家賃に対して）	5%	4%
返事が来るまで	数日かかることがあった	おおむね翌営業日
募集状況の報告	聞かないと出てこない	定期的に届く

ただし管理料は会社や地域、委託する範囲によって差があります。下がることを前提にしないほうがよいでしょう。

変える前に知りたかったこと

終わってみて、先に知っていればと思うことが3つあります。いずれも、やってみてから気づいたことです。

もっと早く動けばよかった

3年は長すぎました。不満の内容は最初から変わっていません。

手続きが面倒そうに見えたことが先送りの理由でしたが、実際にやってみると確認することが中心で、作業はほとんどありませんでした。想像していた面倒さは、ほぼ思い込みです。

不満を書き出しておく

問い合わせのときに「何に困っているか」を具体的に言えると、話が早く進みます。

私の場合は「連絡が遅い」「報告が来ない」の2つでした。これを先に整理していたので、新しい会社に確認すべきことがはっきりしています。

期待しすぎない

管理会社を変えても、立地や間取りは変わりません。募集の条件が厳しい物件が、会社を変えただけで急に埋まるわけではないでしょう。

変わるのは、判断に必要な情報が届くかどうかと、その速さです。そこに価値を感じるかどうかが分かれ目になります。

管理会社の変更でよくある質問

問い合わせる前に気になりそうな点をまとめます。

入居者に迷惑はかからないか

家賃の振込先が変わるため、通知は必要です。ただし通知は新旧の会社が進めてくれました。退去や更新の予定が入っていない時期を選ぶと、より静かに進められるでしょう。

今の会社ともめないか

私の場合は何もありませんでした。契約書どおりに解約を申し入れ、予告期間を置いただけです。引き継ぎも事務的に終わっています。

管理料は交渉できるか

問い合わせの段階で確認はできます。ただし下げてもらうことを目的にすると、肝心の対応品質を見落としかねません。順番としては、対応の中身を先に見るほうがよいでしょう。

複数の物件をまとめて移すべきか

まとめなくても構いません。1つだけ任せて比べる方法もあります。私はまとめて移しましたが、慎重に進めたい人は分けたほうが安心できるはずです。

会社員でも管理会社とやりとりできるか

平日の日中に連絡が取りにくい点は確かにあります。メールで記録が残る形にしてもらうと、やりとりは成り立ちました。返事が翌営業日に来る会社であれば、夜に確認して朝に返す形で回ります。

変えたあとに元へ戻せるか

契約上は戻せますが、入居者への通知がまた必要になります。何度も繰り返すものではないため、最初の問い合わせで聞くことを決めておくほうが現実的です。

まとめ

管理会社を変えた話をまとめます。

同じ不満を3年抱えていた立場から言えるのは、面倒かどうかを想像で決めないほうがよいということです。問い合わせて条件を聞くところまでなら、費用はかかりません。

会社員として物件を持つ場合は、就業規則の扱いも気になるところでしょう。そちらは別の記事にまとめています。

確定申告でつまずいた点は、別の記事にまとめています。

そもそもなぜ賃貸を持つことにしたのか。始めるまでの話は別の記事に書いています。