【そのまま貸せるか】賃貸の修繕と原状回復の決め方

賃貸物件を持っていて、まとまった時間を取られるのは年に2回だけです。

管理は会社に任せているので、日々の連絡はメールで済みます。ところが修繕の見積もりが届いたときだけは、こちらが決めないと先に進みません。金額も内容も、判断するのは持ち主です。

この記事に書くのは、見積もりが来たときに何を見て決めているかという話です。金額や物件の規模には触れません。判断の部分だけを残します。

この記事は私の経験をまとめたものです。特定の工事や業者を勧めるものではなく、個別の判断についてのご相談には応じられません。

修繕で時間を取られる理由

まず、なぜここだけ手間がかかるのかを整理しておきましょう。

決めるのは持ち主

募集も集金も管理会社がやってくれます。ところが修繕は、やるかやらないかを持ち主が決める形になります。

見積もりを受け取って、必要かどうかを考えて、返事をする。この往復が止まると、工事も募集も止まります。

正解が決まっていない

直せば確実によくなるかというと、そうでもありません。直さなくても借りてもらえる場合があります。

どこまでやるかに決まった答えはありません。

同じ状態でも、募集の時期によって判断が変わることもあります。人の動く季節なら少し手を入れて出す。動かない時期なら、様子を見るという選び方もできるでしょう。

まとまった時間が要るのは年2回

裏を返せば、それ以外の時期は手がかかりません。現地に行くのも年に数回です。

場面	頻度	中身
修繕の見積もり	不定期	必要性と金額を考えて決める
確定申告	年に1回	まとめて作業が発生する
日常の連絡	随時	メールで足りることが多い

判断に使う2つの軸

見積もりが届いたとき、見ているのは2つだけです。そのまま貸せるか、金額が相場かの2点だけを見ています。

そのまま貸せるか

1つ目は、直さずに次の入居者が決まるかどうかです。決まるなら、急いで直す必要はありません。

逆に、直さないと決まらない状態なら、空室が続きます。工事を渋った結果、家賃の入らない月が増えては本末転倒でしょう。

工事の金額と、空いたまま時間が延びることの重さを並べて考えます。直す費用のほうが軽いなら、迷う必要はありません。

金額が相場か

2つ目は金額です。必要な工事でも、高すぎるなら一度立ち止まります。

ここは調べれば分かる部分なので、面倒でも確かめました。

2つを順番に見る

• そのまま貸せる → 急がない。様子を見る
• 直さないと決まらない → やる。次に金額を見る
• 金額が相場より高い → 相見積もりを取る

順番を決めておくと、毎回ゼロから考えずに済みます。迷う時間が減るのは、会社員として物件を持つうえで大きいところです。

そのまま貸せるかの見方

では、何を見て「貸せる」と判断しているか。内見で見られるところを基準にしています。

空室が出たときの動き方そのものは、別の記事にまとめました。

水回りの見た目

キッチン、風呂、トイレ。ここは内見で必ず見られる場所です。

設備として動いていても、見た目が古いと決まりにくくなります。逆にここが整っていれば、ほかが多少古くても話が進むことがありました。

限られた予算をどこに使うかという話でもあります。全体を少しずつ直すより、見られる場所に寄せたほうが効いてきました。

壁紙と床の汚れ

次に見るのが壁紙と床です。部屋に入った瞬間の印象を決めるところになります。

全面を張り替えるか、傷んだ部分だけで済ませるか。ここは毎回迷う箇所です。

部分的に替えると、新しいところだけ色が浮くことがあります。結局あとで全面にやり直すくらいなら、最初からまとめたほうが安く済む場合もあるでしょう。

写真で確認する

現地に行くのは年に数回なので、たいていは写真で見ています。管理会社が撮ったものを送ってもらう形です。

気になるところがあれば、その部分だけ撮り直してもらいます。直接見に行かなくても判断できる場面がほとんどでした。

相場をどう知るか

金額のほうは、2つの方法で確かめました。

相見積もりを取る

金額が大きいときは、ほかの業者にも出してもらいます。同じ工事でも、出てくる金額は業者によって違います。

手間はかかりますが、差が出たときの効果は大きいところです。小さな工事まで毎回やると時間が足りないので、金額を見て決めています。

ネットで調べる

原状回復や外壁の工事は、おおよその目安が調べれば出てくるでしょう。何も知らずに受け取るのと、目安を持って見るのとでは判断が変わります。

専門的な中身までは分かりません。それでも、極端に外れた金額かどうかは見当がつきます。

管理会社に内訳を聞く

分からないところは、そのまま聞くようにしました。何にいくらかかるのかを説明してもらうと、納得して決められます。

説明の丁寧さは会社によって違いました。ここは管理会社を替えたときに、はっきり差が出た部分です。

管理会社に任せる線引き

全部を自分で決めているわけではありません。緊急性で分けています。

生活に影響するものは先に動いてもらう

給湯器が止まった、水が漏れている、鍵が開かない。こういうものは連絡を待たずに動いてもらいます。

入居者を待たせるわけにいきません。事後の報告で構わないと伝えてあります。

ここで確認を挟むと、平日の昼に連絡がつかないことがあります。会社員が持ち主である以上、先に動いてもらう形にしておくほうが現実的でしょう。

急ぎでなければ必ず確認する

一方で、退去後の原状回復や外壁のような工事は急ぎません。必ず見積もりを見てから返事をします。

急がないものまで任せてしまうと、金額を見る機会がなくなります。

文書で決めているわけではない

正直に書くと、取り決めを書面にしているわけではありません。やりとりを重ねるうちに、自然とこの形になりました。

建物ごとの工事への備え

部屋の中の修繕とは別に、建物そのものの工事があります。外壁のような工事は、ある日いきなり請求が来るものではありません。

家賃から別によけておく

入ってくる家賃を全部使わないようにしています。一定の割合を、建物の工事のために残しておく形です。

これをやっていないと、大きな工事のときに手元の資金から出すことになります。会社員の給料から持ち出すのは、避けたいところでしょう。

周期を想定しておく

外壁や屋根は、何年かごとに手を入れる必要があります。いつごろ来るかを想定しておけば、急な話にはなりません。

いつかやると分かっているものを、いつか来る災難のように扱わない。そう考えるようにしてから、気が楽になりました。

買う前から見ていた

築年数と構造を見て選んだのは、ここに効いてきます。古ければ安く買えますが、そのぶん手がかかるという話です。

買うときの判断が、持ったあとの手間に直結していました。

賃貸の修繕のよくある質問

判断に迷いやすい点をまとめます。

修繕はどこまでやるべきですか

直さないと次が決まらないかどうかで決めています。決まるなら急ぎません。ただし放置して悪化するものは、早めに手を入れたほうが結果的に安く済むでしょう。

相見積もりは毎回取るべきですか

金額次第です。小さな工事まで毎回取ると、時間のほうが足りなくなります。私は金額を見て、大きいときだけ取るようにしています。

会社員でも対応できますか

できました。日常の連絡はメールで済み、まとまった時間が要るのは年に2回ほどです。ただし平日の昼に電話が入ることもあるので、折り返す前提で考えておいてください。

現地を見ないで決めて大丈夫ですか

写真で足りる場面がほとんどでした。気になるところは撮り直してもらえば判断できます。それでも判断がつかないときは、見に行くようにしました。

管理会社の言うとおりにしていいですか

現地を見ているのは向こうなので、意見は参考にしています。ただし決めるのは持ち主です。内訳を聞いて納得できないときは、そのまま返事をしないほうがよいでしょう。

大きな工事のお金はどう準備しますか

入ってくる家賃を全部使わず、別によけています。建物は必ず古くなるので、来ることが分かっている出費です。

まとめ

賃貸の修繕をどう決めているかを書きました。見ているのは、そのまま貸せるかと、金額が相場かの2つです。

会社員として物件を持つときの就業規則の扱いは、別の記事に書いています。